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  • 2011.4. 1

不動産競売マンション|渋谷区池尻大橋3LDKのマンション

2009年4月に落札した池尻大橋のマンションを紹介致します。今回の物件は賃借人付で不動産競売にかかっており、権利関係を整理後、リフォームを行い売却しました。

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入札件数は10件。次順位との差も落札価格の1%ほどとズバリの読みだったのではないかと思います。
賃借人付ということもあってか、入札件数も少なめで、落札価格も低めでした。競売物件に入札してくる業者は、さっさと転売できるような立ち退きの手間が少ない物件に入札する傾向があります。

不動産競売について知識のある方であればおわかりかもしれませんが、この競売物件は賃借人(以前からの入居者)は買受人(当社)に対抗できます。ですから、競売で取得したからといって、立ち退いてください!とは言えない事例です。

よくある間違いは、「お金で解決できるでしょ!」「弁護士に頼めばいいでしょ!」という展開です。
確かにそれで解決することもあるでしょうが、それでうまくいった例はあまり聞きません。

この物件は、破産した前オーナーが賃借人付で購入し、その後10年にもわたり平穏に住んでいた賃借人を、自分の都合で強引に立ち退かせようとして弁護士を交えた争いになっていたという経緯があります。オーナーは空室状態にしてこのマンションを売却しようとしたのでしょう。

そういった経緯もあったので、現在の賃借人の状況、このエリア・マンションに対する思いなどを含め、じっくりとお話を聞かせていただきました。

結果、部屋を移ることに同意していただきましたが、その転居先の部屋を同一のマンションで探して欲しいという話にまとまりました。その後、マンションの管理会社に当たり、同一マンション内の空室の家賃交渉をし、賃借人の要望に応えることができました。また、この引越しに際して、様々な方々、企業様に多大なご支援をいただき感謝しております。

今回の物件はエリア的にも建物的にも築年数が経過している割には人気が高い物件で、落札時の状態でも販売は可能でしたが、それではあまりにも芸がないのでリフォームを行うことに決定しました。
当初、水回り部分のみのリフォームを考えていましたが、やればやるほど気になる部分が出て来てしまい、結果的にリノベーションと言っていい程の全室全面リフォームを行うことになりました。


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3LDKだった間取りは、和室と洋室の壁を取払い18畳のリビングに変更し2LDKに。


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お手洗い・脱衣所含め、お部屋は全ての床を無垢のナラ材を使用。壁紙は白に全室統一。


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洋室2つも床・壁・扉を変えることでかなり暖かい印象を演出できました。


不動産売買の多くは、売主が販売前にリフォームを行いますが、リフォームを行うことで資産価値が上がり、それにかけた経費以上に販売価格を上げられるという保証はありません。また、購入希望者が売主の意向で行ったリフォームを気に入るとも限りません。特に最近はスケルトン状態で購入し、あとは自分の思いのままの内装に仕上げる方も多くいらっしゃいます。

今回は『ベーシックな空間』を基本方針に予算内で良質な素材を選び、新しい入居者様がご自身で部屋を自分色に仕上げられるよう考えました。
デザイン、素材共にどんなライフスタイルにも合うと思いますので、新しい入居者様が素敵なお部屋で長く暮らしていただければ幸いです。