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  • 2012.9. 7

有効活用しにくい駅近土地のバリューアップ

駅近の土地といってもさまざまです。マンション・ビル用地になるものばかりではありません。区画整理による換地の影響などで土地の形状が細長く、ビルやマンションを建てても、あるいは駐車場として利用するにも十分に有効活用できないなどの問題を抱える場合があります。

 parking01.jpg

 
今回、私たちは別の不動産案件でご支援させていただいた大切なお客様に、うまく有効活用しているとは言えない(有効活用しにくい)土地のバリューアップをご支援させていただきました。
 
この土地は形状が細長く、頻繁に車が出入りする一般の駐車場として貸し出すにはやや難がありました。そこで特定の企業の駐車場として一括貸しをしていました。一括貸しということもあり、駅近の土地の割には、やや安めの賃料でした。
 
地主さんよりこの土地をもっと有効活用できないだろうかというご相談いただいたとき、
 
◎ビルを建築して貸し出す
◎コインパーキング用地にする
 
という2つの基本路線で価格などを再検証することにしました。
 
ビルを建築することについては、現状の建築コストの高騰傾向と空室損リスク、多額の借金のリスクを検討した結果、やめるべきであるという結論に至りました。
 
では、コインパーキング用地ではどうだろうかと検証した結果、条件及び交渉によっては、今まで以上に賃料を得ることができることがわかりました。
 
しかしながら、従来に比べて、毎月の賃料収入が1台あたり1万円程度しか増えないのが相場でしたので、地主さんに「コインパーキングにしましょう!」という話は胸を張って言えるものでもありません。実際、他業者から同様の勧誘もあったと思います。
 
この他、現実的でない話も含め、有効活用の案としてはいくつかあったのですが、やはりコインパーキングが一番費用対効果が良いということになったので、賃貸の条件がもっと良い借主を探すことに努めました。
 
独自のルートで様々な業者、金融機関、同業者などへ打診したところ、最も高い賃料を提案できる借主さんから、毎月の賃料収入が一台あたり約3万円以上アップする条件を出してもらいました。
 
地主さんはもちろん大変驚かれ、逆に 
「こんなにアップしてもらって、借主さんは大丈夫でしょうか?」
とご心配いただくほどでした。
(誰でも知ってる財閥系大手企業さんですから安心の借主さんです)
 
しかも、工事にかかる費用や用地の管理費用を地主さんが一切負担する必要がない条件とさせていただきました。今までは駐車場用地内に雑草が生えては、景観や衛生面でのクレームをいただくこともありましたので、そういった心配も一切なくなりましたので、安心です。
 
同じ借主さんでも、相談ルートが異なると賃料条件が大きく異なる場合があります。
今回の取引で、貸主さんはもちろんのこと、駅近の土地に営業できるということで借主さんからも大変喜んでいただきました。
 
 
★補足 
コインパーキング用地とする場合の契約は、賃貸借契約開始日=賃料発生日ではないこともありますのでご注意ください。 
コインパーキングの場合は、賃貸借契約開始日=営業開始日ではないので、営業開始日までは賃料収入がない場合もあります。今回は地主さん側のエージェントとして、私たちは営業開始日前でも、賃貸借契約開始日より日割りで賃料をいただく契約にさせていただくことになりました。