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  • 2011.4.16

収益物件コンサルティング一棟物|大手不動産ファンド保有物件

2010年12月に大手不動産ファンドが所有していた、10億円以上の高額な一棟物の賃貸マンションを投資家様にコンサルティングさせていただいた案件を紹介します。 

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世界的にも史上まれにみる低金利傾向もあいまって、今、富裕層や企業経営者による高額な収益不動産の争奪戦が繰り広げられています。優良物件であれば高額な不動産投資案件でも情報開示された途端、数多くの投資家が集中してしまうような状況です。

そ んな中、2010(平成22)年の秋から、収益不動産(賃貸マンション一棟物)の購入を相談いただいていた投資家様のコンサルティングが年末に完了しまし た。かつて不動産投資信託(J-REIT)など大手不動産ファンドが保有していた、部屋数が百数十戸もある高額な収益マンション一棟の購入コンサルティン グでした。

購入したお客様には大変喜んでいただき、さらには、売主様側からも、ご満足いただける価格で売却ができたということで喜んでいただけましたので、二重の喜びとなりました。

一部の富裕層しか手を出せない高額な不動産といっても、数多くの投資家が優良な高額物件を争奪しあっているような状況ですから、取得はそう簡単ではありません。

そして購入するのは、高額な銀行融資を受けることが可能な富裕層や企業経営者ですから、購入するための要素・条件も一般人とは大きく異なります。具体的には、以下の要素・条件をクリアするための、「不動産アレンジャー」が求められました。


1.魅力的な物件の質(利回り&積算価格)と量(戸数&賃料収入が多いこと)
2.現実的に手に入れるための、競争相手に負けないスピードと交渉力
3.金融機関からのベストな融資条件(融資金額・期間・金利・短期間での決済承諾など)
4.適した購入ストラクチャー(スキーム)&チームワークの構築
5.決済完了までの、売主様&買主様間に必要な情報の整備及び精査
6.売主様&買主様双方が満足する売買価格&法令上等のデューディリジェンス
7.想定外の出来事が発生した場合の、利害関係にある人の迅速な対応と問題解決力

そのためには、

・不動産業界の最先端の知識と実務経験
・金融、法務、税務に関する専門的な知識
・各専門家から迅速に支援を受けることが可能な人間関係と品格

が求められます。

例えば、売主の心証を悪くするような高圧的な指値(「...の理由でこの物件は良くないので損切りするべき!」など)をした瞬間に、

「あなたには売りたくない。多少の価格の違いであれば、安心・安全な買主へ売ります」

という事態を招き、二度と購入チャンスが与えられなくなる可能性もあるのです。

さらに、

高額な収益不動産は、個人が売主であることは少なく、不動産投資信託(J-REIT)や大手企業が売主になるものがほとんどです。その場合、不動産仲介会社といえども株式上場企業でなければ役員の承諾が下りないという例も少なくありません。ですから、不動産アレンジャーには、豊富な知識・経験のみならず、品格までもが求められます。

今回の案件では、交渉における想定外の出来事が何度となく発生しましたが、利害関係にある人の間をピンポン玉のように走り続けながら、とにかく案件をまとめることに留意しました。時には私たち自身が嫌われる存在にならなければ解決できない問題もありました。

結果的には短期間のうちに取引は無事に成約しましたが、担当者のマンパワーはもちろん、協力スタッフとのチームワークが大切なことを改めて感じることができた案件になりました。

投資家様、売主様、今回の取引で手助けいただいたスタッフの皆さん
本当にありがとうございました。