不動産競売物件戦略|注目競売物件情報

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  • 2011.8. 9

不動産競売|注目物件|千葉地裁松戸支部9月15日開札 鎌ケ谷共同住宅2棟バルク競売

千葉地方裁判所松戸支部、入札期間:平成23年9月1日〜平成23年9月8日、開札期日:平成23年9月15日の注目物件情報です。

 
今回は、木造共同住宅(アパート)2棟のバルク競売に注目してみました。
 
H23_49.jpg

物件名:ハイツ岡崎、第二ハイツ岡崎
事件番号:平成23年(ケ)第49号
売却基準価額:43,200,000円
買受申出保証額:8,640,000円
交通:新京成電鉄線「初富」駅徒歩約9分
建物種別:一棟物(アパート)2棟
住居表示:千葉県鎌ケ谷市南初富4丁目6‐55他
※写真手前がハイツ岡崎、右奥が第二ハイツ岡崎

鎌ケ谷市南初富四丁目にある、木造共同住宅が2棟まとめて競売になりました。裁判所が公開している資料によると、以下の物件内容です。

【物件1&2】ハイツ岡崎
・平成4年12月築
・4DK×6世帯(メゾネットタイプ)
・土地:405平米(約122.5坪)

【物件3&4】第二ハイツ岡崎
・平成6年11月築
・2LDK×6世帯
・土地:497平米(約150.3坪)


価格的にも、物件内容的にも、多くの不動産投資家さんが興味を示すような不動産競売物件だと思いますので注目物件としてみました。
 
◎ハイツ岡崎/月額7.5万円
◎第二ハイツ岡崎/月額6万円強
 
に賃料設定しているようなので、収益面では、机上計算上は魅力的かもしれません。駐車場をとることができる広さを持つ土地も付いていますので、特に地元の人であれば入札を積極的に検討する方も多いと思います。

ただし、入札をご検討する場合は、主に以下の点についてご注意ください。

1)ハイツ岡崎は現況「容積率オーバー」
ハイツ岡崎については、登記簿上は2階建てになっていますが、未登記のロフトが存在していることから現況は3階建てとなります。容積率100%の地域にある本物件の土地面積(405平米)に対して、現況の延床面積は429.73平米になりますので、本物件は容積率オーバーです。
 
2)土地は「農地」
本件土地の地目が「畑」ということもあり、「本件土地の現況は農地ではないが、買受適格証明が必要である旨の農業委員会の回答がある」との記載があります。すなわち、この競売物件に入札するためには、農業委員会に足を運び、買受適格証明をもらう必要があります。ない場合、仮に最も高い価格で入札しても買受人になることはできないのでご注意ください。
適格証明書をの発行にはそれなりの日数を要することが想定されますので、入札をお考えの方はまず第一にこの証明書を受領することに努めるべきでしょう。入札の期限に間に合わず、入札そのものに意味がなくなるということは避けたいです。
 
3)設備などの老朽化が予測される
築年数が20年前後たっている木造共同住宅の場合、一般的に設備などが老朽化してきますので支出が膨らむ可能性があります。加えて、周囲に新しいマンション、アパートが建つことで空室率が高くなり、収入と支出(借入金返済+維持管理費+税金)のバランスが著しく崩れてくることも予測されます。
 
 
以上を総合的に判断すると、資金運用先に困り、こういった木造共同住宅でも高値で購入するといった個人投資家さんを顧客に持つ不動産業者が、それなりに高い値段で入札すると思います。