今回は、世田谷区経堂にある３階建共同住宅と、港区赤坂の店舗ビル一棟物に注目してみました。

 

 

●物件名：NINESTARS津田
●事件番号：平成23年（ケ）第531号
●売却基準価額：70,380,000円
●買受申出保証額：14,076,000円
●交通：小田急小田原線「経堂」駅徒歩約7分
●建物種別：一棟物
※住居表示：東京都世田谷区経堂5-29-6


裁判所が公開している記録によると、この競売物件は、土地が204.94平米（約61.99坪）付いた鉄骨造陸屋根3階建一棟物共同住宅です。築年月は1992（平成4）年9月となっています。

部屋数は合計10部屋あり、詳しくは以下の通りです。

１階：１R＋２LDK（２部屋）
２＆３階：各１R×４部屋（８部屋）

東日本大震災の影響と思われるクラックが各所にみられることから、専門家による建物診断の必要性についても触れられています。

際立って興味を引く物件というわけではないですが、

・経堂駅からの利便性（徒歩約7分）
・比較的管理しやすい手頃な部屋数（合計10部屋）
・サラリーマン投資家さんでも資金面で十分対抗できる落札価格（１億円が目安の一つ）

という視点から、取り下げ等にならなければそれなりに多くの方が注目する物件ではないでしょうか。

不動産業者側とすれば、例えば、
１億円を切る価格で落札　→　表面利回り7.5％くらい（約1億3千万円）で転売

というような事業計画を作成するかもしれません。

 

 

 次は、赤坂ではとても有名な中華料理店のビル一棟物が競売になりましたので注目してみました。

 

 

●物件名：（仮称）樓外樓飯店（ロウガイロウハンテン）ビル
●事件番号：平成23年（ケ）第32号
●売却基準価額：343,700,000円
●買受申出保証額：68,740,000円
●交通：東京メトロ銀座・南北線「溜池山王」駅徒歩約2分
●建物種別：一棟物
※住居表示：東京都港区赤坂2-12-8

 

この競売物件は、土地が171.3平米（約51.8坪）付いた鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付６階建店舗ビル（一棟物）です。築年月は1993（平成5）年10月となっています。東京メトロ千代田線「赤坂」駅にも比較的近いこともあり、数多くの方が各種接待等店舗として利用していたのではないでしょうか。今回は、残念なことに一棟全体を店舗として活用していた経営者兼不動産所有者側に対して、差押競売が執行されていまいました。

 

まずは、収益性からこの一棟物競売物件の価値をイメージしてみましょう。

 

延床面積は、登記簿上では955.17平米（約288.9坪）です。

分かりやすく、仮に月額15,000円／坪平均で建物を賃貸するとすれば、

 

月間収入＝15,000円　×　 288.9坪　＝　4,333,500円 ・・・ A　

 

年間収入＝A （4,333,500円）　×　12ヶ月　＝　52,002,000円　（但し、諸費用控除前）
 

となります。月額15,000円／坪平均が妥当かどうかは別として、店舗経営が容易ではない時代ですが、賃貸募集時の坪単価を間違わなければ、この場所であれば何らかのテナントは入ります。またこの物件のように、東京都心の好立地にある場合、単純に収益性から物件価値を想定するのではなく、「立地」を加味したプレミア価格が上乗せされます。建物もよくある昭和40、50年代ではなく、平成5年築です。

 

それなりに収益性が見込まれる好立地と建物の質（痛んではいるものの、修繕すれば再生可能）を加味して検討すれば、かなりの高額で入札してくる投資家がいてもおかしくはないかもしれません。

 

取り下げ交渉をして任意売却で購入しようにも、債務者側が中国（上海）に帰国している可能性も高いと思われますので、一般競争入札でスッキリと所有権を手に入れるのが賢いと思います。