不動産競売物件戦略|注目競売物件情報

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  • 2011.7. 6

不動産競売|注目物件|東京地裁8月4日開札 銀座一棟物/港区高輪区分マンション

東京地方裁判所本庁、入札期間:平成23年7月21日〜平成23年7月28日、開札期日:平成23年8月4日の注目物件情報です。

今回は、ビル一棟と区分マンション一室に注目してみました。


まずは、東京メトロ銀座線「新橋」駅徒歩4分の、中央区銀座八丁目の店舗ビル一棟です。

物件名:梅もとビル
事件番号:平成23年(ケ)第314号
売却基準価額:188,020,000円
買受申出保証額:37,604,000円
交通:東京メトロ銀座線「新橋」駅徒歩約4分
   東京メトロ銀座線「銀座」駅徒歩約6分
建物種別:一棟物(借地権)


平成4年築、鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建の店舗ビル一棟物(ただし借地権)です。1階はテナントで、金春通りに面したビルです。

この競売物件への入札を検討する場合、以下の2点にご注意ください。

1)土地:所有権ではなく借地権
裁判所が公開している記録によると、何度か土地(地積:74.85平米 地番:中央区銀座8-2-30)の所有権者は変わっているようです。

借地権についての現在の契約期間は、平成2年8月1日から平成32年7月31日(30年間)であり、
地代:546,600円/月 敷金:2,372,000円 とのことです。

落札者(新所有者)が、別途名義書き換え料を負担することになる可能性があります。


2)1階テナント保証金の一部を毎月返済
1階テナントから預託されていた高額な保証金を、分割で返済(390,780円/月、内255,780円を賃料と相殺)する覚書を貸主と1階テナントで昨年4月に締結たものの、同年10月分より返済が滞っているようです。

この保証金返済債務は、落札者へ承継される可能性は高いと思います。裁判所側でもこの返済債務を考慮して売却基準価格を(低めに)設定しています。

銀座といっても新橋駅よりの銀座8丁目の一棟物競売物件は、たびたびBITに登場します。その中でも比較的程度の良い物件でしたので、注目物件としてみました。



次は、JR山手線「品川」駅から徒歩5分の、港区高輪四丁目の区分マンションです。

マンション名:東高ペアシティルネッサンス高輪
事件番号:平成23年(ケ)第470号
売却基準価額:67,230,000円
買受申出保証額:13,446,000円
交通:JR山手線「品川」駅徒歩約5分
建物種別:区分マンション


いわゆるヴィンテージマンション「東高ペアシティルネッサンス高輪」は、昭和55年(1980年)築ですが、最近でも高額な売買取引事例がありますので、平米単価で言えば80万円台で売買が成立しても不思議ではありません。

この物件の面積は、113.04平米(内法面積)です。10階の角部屋に位置する3LDKですので、高額な価格での入札者がいると思います。参考までに、同じマンションの1階部分の128.09平米(内法面積)が、昨年度、次の通り落札されています。

売却基準価額:73,500,000円 → 落札価格:80,640,000円

昨今建設されているタワーマンションとは違い、落ち着いた雰囲気で重厚感のあるマンションです。こういったマンションで生活したい方は必ずいます。大震災の後、旧耐震建物であるということを差し引いても、1階部分の落札価格を超えて入札する方がいるかもしれません。どのくらいの落札価格になるか、注目してみたいと思います。