不動産競売物件戦略|注目競売物件情報

  • 不動産競売物件戦略
  • 注目競売物件情報
  • 2011.7.20

不動産競売|注目物件|東京地裁8月18日開札 北上野一棟物/渋谷区猿楽町店舗付住宅/目黒区東山区分マンション

東京地方裁判所本庁、入札期間:平成23年8月4日〜平成23年8月11日、開札期日:平成23年8月18日の注目物件情報です。


今回は、以下の物件について注目してみました。

・ビル一棟(台東区北上野)
・2階建店舗付住宅(渋谷区猿楽町)
・区分マンション一室(目黒区東山)
 


まずは、東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩約5分の、台東区北上野一丁目のビル一棟です。
 
H23_198.jpg

物件名:東京合金ビル
事件番号:平成23年(ケ)第198号
売却基準価額:158,570,000円
買受申出保証額:31,714,000円
交通:東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩約5分、JR山手線「上野」駅徒歩約10分
建物種別:一棟物

土地が169.42平米(約51.2坪)付いた鉄骨造陸屋根10階建一棟物です。1階から9階までがフロアー貸事務所で、10階のみ3LDK+事務室のようです。築年月は1988(昭和63)年11月となっています。昭和通り沿いに位置するビルで、首都高が目の前を走っています。
 
裁判所の記録を見る限りでは、特段事件性があるわけではないようです。各フロアの面積も約33坪から35坪と手ごろな広さのビルです。そうはいっても、際立って好立地にあるというわけではないので、普通に予測すれば2億5,000万円くらいを上限に落札価格が落ち着くように思われます。あとは、どれだけこの一棟物に思いいれがある方が入札(落札)するかによって、落札価格が変動します。事件性がある一棟物競売物件は敬遠したいものの、できれば東京都内(特に上野界隈)に自社使用兼投資用としての一棟物ビルを競売で購入したい方は、このビルがどのくらいで落札されるかが将来入札価格を検討する上での指標の一つになるかもしれません。そういった意味でも、この一棟物を注目してみましょう。
 


次は、東急東横線「代官山」駅から徒歩約8分の、渋谷区猿楽町にある2階建店舗付住宅です。 
 
H23_297.jpg

事件番号:平成23年(ケ)第297号
売却基準価額:29,370,000円
買受申出保証額:5,874,000円
交通:東急東横線「代官山」駅徒歩約8分、東急東横・日比谷線「中目黒」駅徒歩約8分
建物種別:店舗付住宅


土地が44.23平米(約13.3坪)付いた、木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建の店舗+2DK(倉庫)です。
床面積は、1階:34.66平米、2階:34.05平米、合計68.71平米です。昭和59年2月築。この競売物件については、本物件の隣地建物が、本物件に越境している可能性があるようです。一方、本物件は、建ぺい率をオーバーしており、かつ他物件に越境している可能性があるようです。
 
入札をお考えの方は、将来的には建替えを検討しつつ、隣地との関係を整理する必要があるでしょうね。本物件は、以前私たちが落札した競売物件のすぐそばです。土地面積は広くないものの、再開発が活発に行われている代官山駅から徒歩圏内という希少価値から注目してみました。 
 
[現地調査(2011.7.21)]
本件の建物は左右の住居に結合されています。壁に隙間がありません。これでは取り壊すことは困難ですね。
 

 
区分マンションについては、目黒区東山二丁目の最上階角部屋マンションに注目してみました。  
 
H23_102.jpg

マンション名:ファミール池尻大橋
事件番号:平成23年(ケ)第102号
売却基準価額:25,620,000円
買受申出保証額:5,124,000円
交通:東急田園都市線「池尻大橋」駅徒歩約7分、東急東横・日比谷線「中目黒」駅徒歩約11分
建物種別:区分マンション


◎平成12年2月築
◎14階建てマンションの最上階
◎南東・南西の角部屋
◎72.52平米(内法面積)の3LDK 

という好条件が揃っていますので、山手通り沿いにあるといっても高額の落札が予測されます。ただし、管理費の滞納が百万円単位であるようなので、入札をお考えの方はその点加味する必要はあるでしょう。たびたび記載しています通り、池尻大橋駅から徒歩圏内の区分マンションは、環境や交通の利便性の良さから比較的高額な取引が行われていますので、代官山、池尻大橋、中目黒、三軒茶屋あたりは、私たちも常に注目しています。転売目的でなんとか落札するために高値で入札する不動産業者も多いので、自らお住まいになる方が高額で入札しない限り落札は難しいかもしれません。 
 
[現地調査(2011.7.21)]
建物は写真以上にしっかりしています。また管理状態も良好です。山手通り沿いということと、ちょうど立体交差点に差し掛かる部分なので車の騒音は結構あります。山手通り側が玄関で、一本入った裏側に面してベランダや窓が設けられているので音の緩和はされると思いますが、閑静な住宅街のような静けさは期待しない方が良いと思います。