不動産競売物件戦略|注目競売物件情報

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  • 2011.6.22

不動産競売|注目物件|東京地裁7月21日開札 上野広小路駅近郊一棟物/目黒区青葉台区分マンション

東京地方裁判所本庁、入札期間:平成23年7月7日〜平成23年7月14日、開札期日:平成23年7月21日の注目物件情報です。

今回は、ビル一棟と区分マンション一室に注目してみました。


まずは、東京メトロ銀座線「上野広小路」駅近郊の、台東区上野四丁目の店舗・事務所ビル一棟についてです。

物件名:UNO(ウーノ)ビル
事件番号:平成22年(ケ)第2439号
売却基準価額:332,730,000円
買受申出保証額:66,546,000円
交通:東京メトロ銀座線「上野広小路」駅徒歩約1分
   JR山手線「御徒町」駅徒歩約3分
建物種別:一棟物


昭和61年築で、上野広小路駅近郊の店舗・事務所ビル一棟物(鉄骨造鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建)です。中央通り(上野公園通り)沿いの商業ゾーンに建つビルです。

最近、このような東京都心のメジャーな駅前に建つ事務所・店舗ビルを購入したいというお客様からお問い合わせをいただいています。多少古くても、あるいは空室が多くても、ビル全体をリノベーションして利用することをお考えです。

そういった方にとって、この物件の売却基準価格はそんなに高くないかもしれません。しかしながら、よく裁判所の資料を読みますと、落札して手に入れることができる土地は23.3平米ですのでご注意ください。すなわち、この物件は建物が建っている土地の大部分は借地です。

※借地部分の地積:73.88平米(地代:615,000円/円)

借地契約はあと3年強(平成26年10月18日まで)であり、次回更新時には高額な更新手数料が必要になるかもしれません。

こういった費用を負担してでも落札したいという方が、一体いくらで入札するか注目にしています。借地権付でビルやマンション一棟を購入して、借地部分を後日追加で購入するという投資方法は、成功すれば思いがけない資産価値をもたらすものです。ただし、金融機関からの融資で購入する場合には、土地の担保価値も重視されるので、資産的なバックグラウンドがなければ思うような金額の融資を受けることが難しい可能性があります。


次は、東急田園都市線「池尻大橋駅」から徒歩約10分の、目黒区青葉台三丁目の区分マンションについてです。

マンション名:オパス青葉台
事件番号:平成22年(ケ)第1782号
売却基準価額:45,060,000円
買受申出保証額:9,012,000円
交通:東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩約10分
   京王井の頭線 「神泉駅」徒歩約8分
建物種別:区分マンション


池尻大橋駅から徒歩圏内の区分マンションは、環境や交通の利便性の良さから、建物が古くても比較的高額な取引が行われています。そういった理由から、代官山、池尻大橋、中目黒、三軒茶屋あたりは、私たちも常に注目しています。広めの土地に低層でゆったりと建てられたマンションであれば、より注目されるでしょう。

「オパス青葉台」は、昭和55年9月築(登記簿上)のマンションです。事務所としても居住としても使っている方がいるようです。今回は、約130平米の角部屋ということもあり、この区分マンションがどのくらい入札数があってどのくらいの価格で落札されるかに注目しています。相続財産関係らしく、実質的に空室状態のようですから、入札者数も多くなるでしょう。

問題は部屋が広いため毎月の管理費等も87,675円と高いことですね。


ところで、所有者が自ら住んでいる区分マンションが競売になった場合、高額な立ち退き料等の請求を考える方がいます。そういうことを理由に居座り等の妨害をすると、一般の方でも強制的に立退きをしなければならなくなり、所有者自ら墓穴を掘ることになります。現在の民事執行法では、このような場合、債務者側が落札者に対抗できる要件は無いに等しいです。

残念ながらご所有の区分マンション等が競売になってしまった場合には、その不動産に思い入れがあることは十分理解できますが、前向きに発想を変えて新しい道をスタートする方が賢明ということになります。