不動産競売物件戦略|注目競売物件情報

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  • 2011.5.27

不動産競売|注目物件|東京地裁6月23日開札 赤坂一棟物

東京地方裁判所本庁、入札期間:平成23年6月9日〜平成23年6月16日、開札期日:平成23年6月23日の注目物件情報です。


東京メトロ千代田線「赤坂」駅から徒歩5分圏内にある、港区赤坂四丁目の店舗・居宅ビルです。この一棟物は、東京メトロ銀座線「赤坂見附」駅からも徒歩約5分です。 

物件名:ZEN AKASAKAビル
事件番号:平成22年(ケ)第1818号
売却基準価額:203,780,000円
買受申出保証額:40,756,000円
交通:千代田線「赤坂」駅徒歩約4分、銀座線「赤坂見附」駅徒歩約5分
建物種別:一棟物

この一棟物は、190.51平米(約57.6坪)の土地が付いた、平成4年築の鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根5階建です。

裁判所の資料によると、1階から3階が店舗、4階が仮眠室、5階がオーナー部屋(居宅:1DK)とのことです。

築年数がそれほど古くなく、立地条件も悪くないので、入札してもいいかなと思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、よく資料を読み現場写真もチェックしますと、既存不適格物件(容積率オーバーなど)になっているようです。資料を読むと「建ぺい率・容積率オーバーの可能性あり」としっかり記載されています。

1階の床面積が138.94平米に対してこのエリアの建ぺい率は60%とのことですから、建ぺい率オーバーでしょう。容積率については、このエリアは400%とのことですが、前面道路が4メートルで240%に低減されなければならず容積率もオーバーになっています。

・新築後にビルを増改築した
・新築時に建築確認申請を出した際の土地の一部を、諸事情あって売却した

などの理由により、不動産が既存不適格物件になることは少なくありません。

いずれにせよ、既存不適格物件ですから、金融機関からの融資を利用して購入をお考えの方にとっては融資が承諾されない可能性が高いため、入札をおすすめできません。ただし、キャッシュを持つ方はもちろん、(一般的な)物件担保ではなく事業資金用として金融機関から融資を受けることが可能な方であれば、入札を検討してもよいかもしれません。

路地裏的な場所に建つビルですが、

・赤坂&赤坂見附駅から徒歩5分圏内にある
・190.51平米(約57.6坪)が付いている平成4年築の一棟物
・既存不適格物件ということで競争が少なくなる

という点を分析して検討すれば、この競売物件に全く魅力がないわけではないでしょう。

最上階は居宅になっていて給排水設備も備わっていることから、可能であれば居住用にリノベーションするなどしてビルの再生を図るのもよいと思います。