不動産競売物件戦略|注目競売物件情報

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  • 2011.4.21

不動産競売|注目物件|千葉地裁松戸支部5月26日開札 柏一棟物

千葉地方裁判所松戸支部、入札期間:平成23年5月12日〜平成23年5月19日、開札期日:平成23年5月26日の注目物件情報です。 

JR常磐線快速「柏」駅から徒歩5分圏内の商業地にある、柏市柏一丁目の店舗・事務所ビルです。

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事件番号:平成22年(ケ)第456号
売却基準価額:56,000,000円
買受申出保証額:11,200,000円
交通:JR常磐線快速「柏駅」徒歩約4分
建物種別:一棟物


地元の方であればお分かりでしょうが、柏駅をはさんで西口よりも、今回の競売物件がある東口方面の方が商業エリアとしては発展しています。

建物は登記上は昭和58年築の3階建てです。しかし、よくあることですが屋上に未登記の増築部(軽量鉄骨の事務所兼店舗)があるため、現況は4階建てになっています。3階から階段で4階へ上がることができます。

柏市といえば、千葉県内で最も元気のある商業地の一つでしたが、今回の大震災の影響を抜きにしても最近はパッとしません。この競売物件のエリアには、多くの風俗系や小規模の飲食店がありますが、決して商売繁盛しているとは思えません。数年前までは、この競売物件の近くの道路は柏駅方面に向かう車で渋滞したものですが、最近は渋滞無しでスムーズに進んでしまうほどです。


裁判所によるこの競売物件の資料を閲覧した方の中で、賃料収入が随分と多く入ってくるように感じた方もいらっしゃったのではないでしょうか?

この競売物件のような風俗系店舗ビルの場合、

・賃料を数ヶ月、ひどい場合には数年にわたって滞納するテナントが少なくない
・ビルの販売資料に記載の満室時想定利回り、家賃が信用できない
・賃貸借契約書が虚偽(でっち上げ)の場合がある

などのことから、賃料収入情報は信用できませんのでお気をつけください。これは執行官の責任ではなく、そもそもそういった世界であるということです。もし入札をお考えになるとすれば、全てのテナントを新規に募集するつもりで、賃料設定を近隣相場より低めにして収支のシミュレーションを作ることをおすすめします。

その場合、この競売物件を手に入れた後、長期にわたる不動産投資期間中にどのようなテナントを入居させれば安定するでしょうか? 難しいところです。。

現在は、柏駅周辺にも空室を抱えたビルが多々あります。大通りからこのビルの前面道路への曲がり角は、シャッターにスプレーでいたずら書きがされていますし、前面道路幅も広くないので、このビル周辺へは日中でも足を踏み入れたくない気持ちになってしまいます。この場所、この建物の品質では、どんどん空室が増えていく可能性が少なくないと思います。

私たちは不動産管理業も行っていますので、一棟物不動産オーナーさんへ融資している金融機関から依頼を受けて、テナント退出時に新しいテナント付けを依頼されることもあります。そういった実務経験から知りえた情報ですが、この競売物件近くの商業テナント、特に飲食系は本当に経営状況が良くないようです。

さらに、現場を確認したところ、この物件は古いだけではなく、(競売物件特有ですが)手入れが決して良いとはいえませんでした。この築年数ではこの程度の品質といえばそうかもしれませんが、外観だけでなく、給排水管、屋上防水、電気系統などの建物維持管理が行われていない場合、今後相当費用かかるという印象を持ちました。


ただし、柏駅から徒歩5分圏内で、土地も202.54平米(約61坪)ありますから、こういった風俗系店舗ビルが好きな不動産競売専門業者含めて、入札する会社は確実に存在するでしょう。さりとて、そういった業者等と価格競争してまで、一般投資家さん(及び私たち)が落札を狙うほどの物件ではないと思いますが。。