不動産競売物件戦略|注目競売物件情報

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  • 2011.4. 4

不動産競売|注目物件|東京地裁4月26日開札 北参道一棟物

東京地方裁判所本庁、入札期間:平成23年4月12日〜平成23年4月19日、開札期日:平成23年4月26日の注目物件情報です。

 
東京地裁4月26日開札分です。今回、特に注目すべき物件はありませんでしたが、注意すべき点も兼ねて以下の物件を取り上げます。
 
 
事件番号:平成22年(ケ)第1807号
住居表示:東京都渋谷区千駄ヶ谷3-54-15 
売却基準価額:183,860,000円
交通:東京メトロ副都心線「北参道駅」徒歩約5分
建物種別:一棟ビル
 
 
1&2Fは事務所用、3〜5Fは居住用です。現在1F以外は、空室もしくは債務者関係の方が使用中のようです。駅からも遠くないので、自営業の方や中小企業経営者の方が、自宅兼オフィスとしても利用するのが理想でしょうか。平成4年モノのRCですから、まだまだ建物としても利用可能です。ただし、この物件は、裁判所の事件記録をよく読まないとわからない問題が・・・。物件に惚れて見落としがちな点をひとつ解説します。
 
 
この物件は容積率オーバーのようです。
不動産には登記簿上の床面積と、現況が異なっている建物は、実は結構あります。建築後に、無断で敷地内に増築するという行為が少なくないからです。ただし、競売物件であれば、現況の床面積も記されますのでわかり易いです。
 
しかしよく見ると、この物件の場合、登記簿上の床面積と現況が同じです。詳しい事情はわかりませんが、容積率が300%とあり、前面道路が5.3メートルということであれば、容積率を300%使い切ることはできないはずです。では、なぜこの建物が建築許可されたのでしょうか。
 
おそらく、建築許可申請時は、1Fの多くを「車庫」として申請し、容積率の緩和を狙っていたものと想定されます。その場合、現況の1Fは車庫ではなく全て事務所として第三者に貸し出していますので、違反建築状態になっている可能性があります。
 
上記のことを考えると、この競売物件を銀行融資を受けて購入しようとした場合、融資不適格物件として金融機関からNGになってしまうと思われます。
 
競売物件は、入札時の買受申出保証金(今回であれば3,677万2,000円の現金)を裁判所に納付すれば入札することが可能になります。ただし、落札後に融資を受けることができず、納付済みの保証金が没収される!なんてことも起こりかねないので気をつけてください。