不動産競売物件戦略|注目競売物件情報

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  • 2011.11.21

不動産競売|注目物件|東京地裁12月20日開札 中野区共同住宅・作業所・倉庫/区分建物バルク競売

東京地方裁判所本庁、入札期間:平成23年12月6日〜平成23年12月13日、開札期日:平成23年12月20日の注目物件情報です。

 
今回は、東京都中野区にある2物件 、共同住宅(19戸)と作業所・倉庫(2001年築)の区分建物バルク(2007年築) について注目してみました。
 

 23_407.jpg
 
物件名:パティオEM
事件番号:平成23年(ケ)第407号

売却基準価額:168,680,000円
買受申出保証額:33,736,000
交通:東京メトロ丸の内線「中野新橋駅」駅徒歩約6分
建物種別:一棟物
※住居表示:東京都中野区弥生町2-46-3
 
この一棟物競売物件は、何ら問題のなさそうな鉄骨造陸屋根地下1階付4階建共同住宅のように見えるかもしれませんが、それなりに問題を抱えているようです。 
 
第一に、「本件建物は、法定の容積率を超過しているものと思われる」という記載があります。おそらく、地下1階部分の増築が原因でしょう。銀行融資を使って入札する方は特に、この点についてご注意ください。 また、公開されている資料によりますと、1階作業所及び地下1階の賃料は、本件競売物件以外の建物の賃料と合算した賃料である旨の記載があります。
 
ただし、土地が305.17平米〔約92.3坪〕付いていますし、最寄駅からもそれほど遠くないことから、容積率オーバーの問題をクリアできるアイディアを持つ投資家であれば入札を検討するのではないでしょうか。
 
 

 
H22_2282.jpg
 
物件名:セレニティ中野
事件番号:平成22年(ケ)第2282号
売却基準価額:207,430,000円
 (前回:218,350,000円)
買受申出保証額:41,486,000
交通:JR中央線「中野」駅徒歩約13分
建物種別:区分建物のバルク競売(実質的に一棟物)
※住居表示:東京都中野区上高田2-1-1  
 
早稲田通り沿いに建つ、18室に区分登記された賃貸マンションのバルク競売です。建物は、2007(平成19)年の8月に建築された鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根7階建で、ワンルームから1LDK、1DK、2DKなどさまざまな間取りがあります。
 
以前、
 
のように注目しておりましたが、開札されずに「変更」となっていました。この物件は、建物が比較的新しいことから、売却基準価格が若干高めに設定されているように思います。
 
ただし、この経済不況下では、よほどこの一棟物競売物件に思い入れがある方や、債権者が入札(注1)しない限り、落札価格はそれほど高くはならないように思います。
 
 
注1)債権者が入札して落札した事例
 
当初債権者の(破綻した)SFCG絡みの債権を購入した(地元ではかなり有名な)投資家が、自己競落(競売申立人が落札)した模様です。債権を安く購入して自己競落を狙えば、他の投資家に対して高額な価格で入札できるため、より確実な一棟物競売投資を実現できることになります。ただし、(当然ではありますが)金融機関等からの資金調達が困難になるような自己競落はNGですね。 
 
 
この競売物件に興味がある方、取得をお考えの投資家さまは、お気軽にお問い合わせください。