不動産競売物件戦略|配当要求物件情報

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  • 2011.7. 4

不動産競売|配当要求中の注目物件|両国駅徒歩1分一棟物

東京地方裁判所本庁、平成23年6月14日付、担保不動産競売開始決定の注目物件情報です。既に任意売却の話はいつくか進んでいると思われます。残念ながら任意売却が成立しなければ、来年初期頃にBIT等に公告され、一般競争入札になるでしょう。 

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この一棟物競売物件は、以前より一般不動産市場で販売されています。現在は、大手メガバンク系不動産業者さんが主に販売しています。

・最寄駅:JR総武線 「両国」駅徒歩1分、都営大江戸線「両国」駅徒歩3分
・土地面積:309.68平米(約93.67坪)
・築年月(公簿):昭和63(1988)年12月築
・構造:鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)・鉄骨造陸屋根地下1階付9階建
・建物の内容:1階と2階の一部が貸店舗・事務所、上層階が共同住宅(最上階:4SLDK一室)


満室時の想定利回りは、約9%強とのことです。
ただし、最上階はオーナー部屋らしく空室にて引渡し予定とのことですから、実質的にはもっと利回りが下がるでしょう。

東京地裁で担保不動産競売の開始が2011年6月14日に決定された物件ですので、BITでご覧になるまでにはあと8ヶ月前後かかります。
建物規模のわりに土地はそれほど広くはありませんので、積算価格はあまり高くないかもしれません。

現在、債権者と債務者の間で競売取り下げ交渉、任意売却交渉が行われている可能性があるので、将来必ずBITに登場するわけではありませんし、必ず任意売却で購入できる保証はありません。ただし、交渉は可能ですので、この物件にご興味のある方はお問い合わせください。


ところで、この一棟物の写真左側にみえる(大通り側の)2階建ての建物は何でしょうか?

どう見てもSRC造の一棟物9階建とは違った存在にみえます。墨田区役所や東京都などに確認し、この競売物件を購入するために必要な情報の精査をしたところ、

「一般国道14号 (京葉道路)拡幅対象部分」に該当するため、近い将来解体できるようにこういった構造の建物にしたのであろう」

「隣の区間の用地買収が遠からず開始される予定があるらしい」

ということが分かりました。
計画道路の用地買収は、計画されていても予算の関係上いつになるかわからないことが少なくありませんが、当該エリアについては比較的現実味のある話のように感じました。あとは、実施時期と売却価格(用地買収側から言い換えれば、買収価格)が問題になります。

◎「一般国道14号 両国拡幅事業」(東京国道事務所ホームページより)
http://www.ktr.mlit.go.jp/toukoku/09about/jutai_kankyo/jyutai/smooth003.htm

収用に伴う売却価格は、相対で決定していくものです。収用案件を得意としている業者や投資家さんが、先回りしてこの一棟物の購入を検討している可能性もありますね。