今回は、港区西麻布4丁目にある、平成20年築の事務所・店舗ビル一棟に注目してみました。

 

 

この一棟物競売物件は、正面に向かって右側のビル「ラ・ルーチェ（住居表示： 港区西麻布4−3−4）」も物件目録に含まれています。

しかしながら、今回は、「ラ・ルーチェ」は売却対象外です。

物件は、123.23平米の土地付で、平成20年7月築鉄筋コンクリート（RC)造陸屋根地下1階付6階建です。

1,2階が店舗＋応接室

3階からが事務所×４フロア

となっているようです。外苑西通り沿いに建っていて、洒落た造りの建物です。

裁判所の公開資料によりますと、建物の利用状況は、「空家の状態であると認められる」と記載されています。

値段も手頃ということで、自社ビル用としてこのビルに興味を持つ方もいらっしゃると思われます。

現在空室状態ということもあり、体力のある転売業者との競争になるのではないでしょうか。

ただし、最近注目していた東京地裁の一棟物と同様、取り下げになる可能性もあります。

 

今回は、東京都中野区にある２物件 、共同住宅（19戸）と作業所・倉庫（2001年築）の区分建物バルク（2007年築） について注目してみました。

 

早稲田通り沿いに建つ、18室に区分登記された賃貸マンションのバルク競売です。建物は、2007（平成19）年の8月に建築された鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根7階建で、ワンルームから１LDK、1DK、2DKなどさまざまな間取りがあります。

 

以前、

 

のように注目しておりましたが、開札されずに「変更」となっていました。この物件は、建物が比較的新しいことから、売却基準価格が若干高めに設定されているように思います。

 

ただし、この経済不況下では、よほどこの一棟物競売物件に思い入れがある方や、債権者が入札（注１）しない限り、落札価格はそれほど高くはならないように思います。

 

 

注１）債権者が入札して落札した事例

 

当初債権者の（破綻した）SFCG絡みの債権を購入した（地元ではかなり有名な）投資家が、自己競落（競売申立人が落札）した模様です。債権を安く購入して自己競落を狙えば、他の投資家に対して高額な価格で入札できるため、より確実な一棟物競売投資を実現できることになります。ただし、（当然ではありますが）金融機関等からの資金調達が困難になるような自己競落はNGですね。 

 

 

今回は、港区南青山6丁目にある、地下1階付9階建ての一棟物ビルに注目してみました。

 

 

※住居表示：港区南青山6-6-21

裁判所の資料によると、この一棟物競売物件の所有者が地下１階及び１＆２階を空室の状態で占有しています。

 

土地が98.34平米（約29.7坪）付いた鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建の一棟物です。築年月は1991（平成3）年です。

 

各フロアの面積は、３階までと４階以上で広さが大きく違います。

 

地下１階　　５３．３２平方メートル

１階　　　　５０．８９平方メートル
２階　　　　６４．９３平方メートル
３階　　　　６４．９３平方メートル

 

４階以上は、いわゆる「エンピツビル」になっています。

４階　　　　３６．４３平方メートル
５階　　　　３６．４３平方メートル
６階　　　　３６．４３平方メートル
７階　　　　３７．０３平方メートル
８階　　　　３７．０３平方メートル
９階　　　　３７．０３平方メートル

 

各フロアの面積が決して広くないことと、想定される年間収入が２千万円くらいとすれば、それほど高額な落札価格にはならないと思われます。

この床面積でもよいということであれば、自社ビルとして購入し、賃料収入から金融機関に返済するということは決して悪いことではないと思います。

表参道駅から少々遠いですが、骨董通りに面し、六本木へのアクセスにも便利な立地なので、入札時の保証金の手頃さもあって注目物件としてみました。

 

以前、次の通り注目していた
不動産競売｜注目物件｜東京地裁10月27日開札　江戸川区東葛西一棟物／港区デザイナーズ区分マンション

の開札結果は次の通りでした。

事件番号：平成23年（ケ）第604号
入札者数：8名
売却価格：100,090,900円
落札者資格：法人
※売却基準価額：78,400,000円

この一棟物競売物件は、江戸川区東葛西四丁目の居宅・事務所・倉庫（一棟物）で、昨年破産した企業の所有物件でした。土地が418.18平米（約126.5坪）付いた鉄骨造ルーフィング葺3階建の一棟物（築年月は1997年11月）で、東京メトロ東西線「浦安」駅からも徒歩圏内です。 積算価格が１億円を超えてもおかしくはない物件ですが、地盤沈下してしまった浦安近郊ということで入札動向に注目していました。入札数も落札価格も、それなりの結果に落ち着いたという印象です。浦安駅から徒歩圏内の不動産は、いまなお根強い人気があるエリアといえるかもしれません。 

 

 

次は、JR「品川」駅徒歩約13分、東京モノレール「天王洲アイル」駅徒歩約12分のところにある、有名建築事務所とインテリアデザイナーのコラボの区分マンション（2007年8月築）の落札結果です。

 

物件名：ベイクレストタワー 16階

事件番号：平成23年（ケ）第1087号
入札者数：24名
売却価格：41,125,000円
落札者資格：法人
※売却基準価額：21,290,000円

 

転売目的の不動産業者が、坪単価250万円位で転売するために入札してくることが予測されました。内法面積が57.58平米ですので、壁芯面積はもう少し広くなります。概ね想定どおりの落札価格ということになります。 

 

 

最後に、代官山駅から徒歩約5分のところにある、キャッスル・ストリート沿いの１階店舗（区分マンション）についての開札結果です。 

 

物件名：キャッスルマンション代官山

事件番号：平成23年（ケ）第1063号
入札者数：7名
売却価格：58,250,000円
落札者資格：個人
※売却基準価額：36,110,000 円 

 

この物件は、まさにキャッスル・ストリートの象徴的なマンションです。

しかし、現在はこの物件も含めてこの通りに関しては、空き店舗も多く、スプレーの落書きも多いです。それでも人気の代官山ということもあり、落札価格も安くはありませんでした。この物件の今後については、適時確認させていただきたいと思います。

以前、次の通り注目していた

不動産競売｜注目物件｜千葉地裁松戸支部10月20日開札　北小金駅徒歩5分築浅区分マンション・バルク競売

の開札結果は次の通りでした。


物件名：カミュー松戸北小金
事件番号：平成22年（ケ）第533号
入札者数：7名
売却価格：420,000,000円
落札者資格：法人
※売却基準価額：217,960,000円

この物件は、2007（平成19）年築区分マンション37室のバルク競売でした。この「レガリア」シリーズのバルク競売は、任意売却が困難で、高額な落札結果に落ち着く傾向があります。

 

入札数は多くなると思っていましたが、入札７名という寂しい結果になりました。

私たちも入札を検討していましたが、結果的に見送りました。

・高額（４億円超）な入札者が存在することが予測された
・その入札予想価格と勝負してまで落札を狙う程でもない

その他、諸々の情報をトータルで分析・検討した結果、今回は見送ることにしました。

 

まず以前、次の通り注目していた
不動産競売｜注目物件｜東京地裁10月6日開札　文京区本駒込区分建物バルク競売（一棟物）

の開札結果は次の通りでした。
 

事件番号：平成22年（ケ）第1854号
入札者数：10名
売却価格：66,789,000円
落札者資格：法人
※売却基準価額：48,090,000円

土地が84.21平米（約25.47坪）と道路持分が付いている区分マンションのバルク競売（実質的に一棟物の競売物件）でした。都営三田線「白山」駅徒歩約6分、東京メトロ南北線「本駒込」駅徒歩約7分のところにあって、平成10年築の建物付のわりには、入札者数も落札価格も伸びませんでした。

 

「記録を分析する限りでは、どうやら建築確認申請時と現況が大きく異なるために、違反建築の状態にあるようです」と指摘されていた問題が、結果に影響したかもしれません。
 

そうはいっても、少し前であればこういった競売物件であればもっと高額な落札価格になっていたと思われます。その落札価格の妥当性はさておき、不動産競売市場に元気がなくなってきているように感じます。

また、以前下記のように注目していて、一旦落札されたものの諸事情があり再入札になった代官山駅前のマンション
不動産競売｜注目物件｜東京地裁5月17日開札　代官山区分マンション

の開札結果は次の通りでした。
 

事件番号：平成22年（ケ）第1889号

入札者数：9名（前回：16名）

売却価格：31,800,000円（前回：34,596,000円）

落札者資格：法人（私たち株式会社コーヨー）

※売却基準価額：12,800,000円

 

今回の再入札に向けての価格は、転売目的というよりは有効利用（運用）を念頭に考えておりましたので、強めの価格で入札を行いました。結果、無事に落札できた次第です。今後の展開など「コンサル・投資実績」で紹介していこうと思いますので、ご期待ください。

 

 

最近、東京都内の売主様／買主様より直接ご依頼いただくことが増えて参りましたので、お客様の満足度を向上していく体制を今後さらに整えたいと思っております。

 

お客様のご要望にますますお応えできるように当社スタッフ一同努力してまいりますので、今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

今回は、以下の２物件に注目してみました。

 

・江戸川区東葛西にある、1997年築の居宅・事務所・倉庫（一棟物）

・有名建築事務所とインテリアデザイナーのコラボの区分マンション

 

 

まずは、江戸川区東葛西四丁目の居宅・事務所・倉庫（一棟物）についてです。

 

※住居表示：江戸川区東葛西4-18-16

昨年破産した企業の所有物件です。土地が418.18平米（約126.5坪）付いた鉄骨造ルーフィング葺3階建の一棟物です。築年月は1997（平成7）年11月となっています。東京メトロ東西線「浦安」駅からも徒歩圏内です。

 

裁判所の資料によると、この物件は一部増改築されているようです。現況床面積は次の通りとのことです。

１階：約148.82平方メートル
２階：120.12平方メートル
３階：約65.23平方メートル

 

収益物件というよりは、自社（自己）で利活用する物件として検討するのがよいかもしれません。積算価格が１億円を超えてもおかしくはない物件ではありますので、地盤沈下してしまった浦安近郊の物件ということもあり入札動向に注目してみたいと思います。

 

 

次に、港区港南三丁目にあるデザイナーズ区分マンションについてです。

 

 

※住居表示：港区港南3-9-33

 

2LDKの57.58平米（但し内法面積）で、築年月は2007（平成17）年8月となっています。バルコニーは南側です。

 

総戸数が590戸以上もあるベイクレストタワーは、アルド・ロッシ（Aldo Rossi）建築事務所と、スタジオ80のインテリアデザイナー内田繁氏のコラボレーションで実現されたデザイナーズ区分マンションとのことです。

 

ベイクレストタワーの、最近の販売＆成約事例を調べると、坪単価で230万円（但し壁芯面積による）前後くらいが成約価格の相場のように思われます。

 

震災後、ベイエリアに限らず、タワーマンションの人気は以前ほどではないにせよ、まだまだ根強い人気がありますね。転売目的の不動産業者が、坪単価250万円位で転売するために入札してくることが予測されます。なお、管理費等の滞納額は、裁判所の資料から推測すると30万円くらいになりそうです。

以前、次の通り注目していた
 

 

の開札結果は以下の通りとなりました。

 

以前、次の通り注目していた

の開札結果は次の通りでした。

 

物件名：ハイツ岡崎、第二ハイツ岡崎
事件番号：平成23年（ケ）第49号
入札者数：2名

売却価格：48,700,000円
落札者資格：法人

※売却基準価額：43,200,000円

アパート二棟のバルク競売で、売却基準価格も比較的手頃な物件でしたが、入札２名という寂しい結果になりました。

ハイツ岡崎が現況「容積率オーバー」であるということや、土地が「農地」であったこともその要因の一つと考えることができるとは思います。

そればかりではなく、新京成電鉄線「初富」駅徒歩約9分ということで、リーシングしやすい場所というわけでもないと投資家サイドが判断したかもしれません。

そうはいっても、数年前であればこの物件のような手頃ともいえる一棟物アパート競売においては、高額な入札（落札）が続いていました。

 

最近、一棟物に融資する金融機関側の姿勢が若干消極的になってきていると感じています。

この物件の開札結果はともかく、思ったような融資条件を引き出すことができない不動産業者や投資家は、前進するパワーを失うことになりますので、元気がなくなってくるかもしれません。

以前、次の通り注目していた
 

は取り下げになりました。

 

その他の物件としては、中目黒駅から徒歩約４分の目黒区上目黒二丁目にある戸建てに、63名もの入札がありました。決して新しい建物ではありませんでしたが、

売却基準価格：24,970,000円→落札価格： 63,010,000円

という人気物件となりました。

今回は、2007（平成19）年築区分マンション37室のバルク競売に注目してみました。

 

●物件名：カミュー松戸北小金
●事件番号：平成22年（ケ）第533号
●売却基準価額：217,960,000円
●買受申出保証額：43,592,000円
●交通：JR常磐緩行線「北小金」駅徒歩約5分
●建物種別：区分マンションのバルク競売
※住居表示：千葉県松戸市小金３７８


この競売物件は、「レガリア」シリーズのバルク競売です。東京都内でも、何度か同シリーズの競売物件が登場しています。今回、裁判所作成の資料数が膨大すぎて、BITのPDFで閲覧できる情報が少なかったので、千葉地方裁判所松戸支部へ足を運び、いわゆる「三点セット」を閲覧してきました。ファイルの厚さが10センチを超えるくらいの量がありました。。

私たちの地元（新松戸近郊）の築浅バルク競売物件であることから、配当要求の終期等の公告に出た時よりこの物件に注目はしていました。しかしながら、破綻したSFCG絡みの案件でしたし、他のレガリアシリーズの競売物件と同様任意売却による購入は容易ではないと考えていました。

この競売物件は、最寄駅である北小金駅より数分歩き、坂道を下った左側にあります。北小金エリアは、正直言って街自体が活況を呈しているわけではありませんが、

・東京都内、特に大手町等に通勤する方にとっては便利
　（千代田線直通、大手町まで乗り換えなしで約40分）

・松戸や柏に比べて、家賃が比較的安め

という理由もあり、賃貸マンションやアパートへの需要が比較的多いエリアです。

 

ただし、あまりにも賃貸物件、特にアパートがこのエリアに乱立してしまい、最近では空室物件も少なくありません。この物件も例外ではなく、空室は増加傾向にあると思います。

売却基準価格については、他のレガリアシリーズの競売物件と同様に比較的高めです。建物が築浅である場合には、どうしても売却基準価格が高めになってしまうのも競売物件の特徴の一つです。

 

写真左側、隣地の戸建て住宅との高低差に注目してみてください。決して地盤の良い場所ではないところに建っているので、地震による建物破損のリスクはないとはいえません。地元の方ならばよくご存知だと思いますが、このマンション前の道路は交通量が多い割に、道幅が狭く、夜は暗いです。築浅＆駅近の（実質的な）共同住宅ということで高値で落札してしまうと、大きな苦労が待っているかもしれないので注意です。

 

とは言っても、入札数は比較的多くなると思っています。私たちも入札するかもしれません。現在、資料と展開を分析中です。

 

 

この競売物件に興味がある方、取得をお考えの投資家さまは、お気軽にお問い合わせください。

区分建物のバルク競売は、売却基準価格が高額になるので、これは一棟物かもしれないと気付く方も多いと思います。逆に売却基準価格がそれほど高くない場合、競売物件一覧の「マンション」欄に掲載されているため普通の区分マンション競売であると思うこともあります。

そこで今回は、売却基準価格がそれほど高くない、東洋大学白山キャンパスすぐ近くの実質一棟物である区分建物バルク競売に注目物件として取り上げました。

 

 

●事件番号：平成22年（ケ）第1854号
●売却基準価額：48,090,000円
●買受申出保証額：9,618,000円
●交通：都営三田線「白山」駅徒歩約6分　
　　　　東京メトロ南北線「本駒込」駅徒歩約7分
●建物種別：区分建物のバルク競売（実質的に一棟物）
※住居表示：東京都文京区本駒込1-10-8
 

文京区本駒込や白山は、際立った派手さはないものの、住みやすい住環境が整備されていると思います。電車、車ともに東京都内への移動が便利なエリアです。一度住むと、長く住み続ける方が多いのではないでしょうか。

 

裁判所の記録によると、今回の競売物件は、土地が84.21平米（約25.47坪）と道路持分が付いている区分マンションのバルク競売です。実質的に一棟物の競売物件となります。

では、物件番号順に競売物件の内容を確認してみましょう。

物件番号１：道路持分
同２：土地
同３：土地
同４：３＆４階部分（平成１０年築鉄骨造：専有面積87.62平米）
同５：１＆２階部分（平成１０年築鉄骨・鉄筋コンクリート造：専有面積108.29平米）

物件番号５については、居宅として登記されていますが、現況は車庫・事務所（店舗）及び居宅として使用されているようです。
 
記録を分析する限りでは、どうやら建築確認申請時と現況が大きく異なるために、違反建築の状態にあるようです。その理由は、この建物は地下１階付地上３階建ての建物として建築確認申請をしているからです。

この競売物件に入札をお考えの方は、落札（購入）後に合法的な建物に改築する必要があるのでご注意ください。落札代金と登記に関わる諸費用の他に、それなりの改築費用がかかることを事業計画として織り込む必要があります。

そうはいっても、

・文京区の最寄駅から徒歩7分圏内にある
・平成10年築の建物
・値段も手頃であることから、一棟物に改築すれば魅力的

という要素が揃っていることから、不動産業者はみすみす見逃すことはしないでしょう。

 

今後も、規模は様々ですが、立地条件の良い一棟物競売物件が続々と競売市場に登場しそうです。これから一棟物を購入しようとする方にとっては、魅力的な不動産を購入できるフォローの風が吹くと思います。

以前、次の通り注目していた

不動産競売｜注目物件｜東京地裁9月1日開札　中野区分建物バルク競売（一棟物）

は「変更」になっていたため、開札されませんでした。権利関係がやや複雑な物件でした。

入札の諸条件が変更された上で、再度、一般競争入札物件として公告されることが予測されます。
どういった理由で「変更」になったかについては、今のところ不明です。

 

●物件名：家田ビル
●事件番号：平成22年（ケ）第2395号
●売却基準価額：73,670,000円
●買受申出保証額：14,734,000円
●交通：ＪＲ埼京線「板橋」駅徒歩約2分
●建物種別：区分建物のバルク競売（実質的に一棟物）
※住居表示：東京都板橋区板橋1-13-9

 

この競売物件は、７階建RC造の区分建物で実質的に一棟物です。現在の所有者及び関係者が、一棟ごと使用中のようです。

１〜２階：作業所・事務所
　　３階：作業所
　　４階：１K＋事務所
５〜７階：３LDK（専有床面積：67.47平米）

一棟の建物の敷地として利用されている土地の広さは、187.27平米です。
板橋駅は池袋等にも近いことから、比較的競売物件でも比較的人気があります。

 

・路地裏的な場所に建っているとはいえ、板橋駅から徒歩約2分という恵まれた立地

・収益物件としても転用可能

・入札保証金が比較的手頃

 

であることから、多くの入札者数があるのではないかと思います。

 

作業所や事務所がある低層階部分の改装（場合によっては動産処分も）し、一棟全てを収益物件に転用する費用はそれなりにかかるとは思います。作業所や事務所を活かして、自社ビルとして使用するのであれば、そのコストを最小限にとどめることが可能です。

今回は、世田谷区経堂にある３階建共同住宅と、港区赤坂の店舗ビル一棟物に注目してみました。

 

 

●物件名：NINESTARS津田
●事件番号：平成23年（ケ）第531号
●売却基準価額：70,380,000円
●買受申出保証額：14,076,000円
●交通：小田急小田原線「経堂」駅徒歩約7分
●建物種別：一棟物
※住居表示：東京都世田谷区経堂5-29-6


裁判所が公開している記録によると、この競売物件は、土地が204.94平米（約61.99坪）付いた鉄骨造陸屋根3階建一棟物共同住宅です。築年月は1992（平成4）年9月となっています。

部屋数は合計10部屋あり、詳しくは以下の通りです。

１階：１R＋２LDK（２部屋）
２＆３階：各１R×４部屋（８部屋）

東日本大震災の影響と思われるクラックが各所にみられることから、専門家による建物診断の必要性についても触れられています。

際立って興味を引く物件というわけではないですが、

・経堂駅からの利便性（徒歩約7分）
・比較的管理しやすい手頃な部屋数（合計10部屋）
・サラリーマン投資家さんでも資金面で十分対抗できる落札価格（１億円が目安の一つ）

という視点から、取り下げ等にならなければそれなりに多くの方が注目する物件ではないでしょうか。

不動産業者側とすれば、例えば、
１億円を切る価格で落札　→　表面利回り7.5％くらい（約1億3千万円）で転売

というような事業計画を作成するかもしれません。

 

 

 次は、赤坂ではとても有名な中華料理店のビル一棟物が競売になりましたので注目してみました。

 

 

●物件名：（仮称）樓外樓飯店（ロウガイロウハンテン）ビル
●事件番号：平成23年（ケ）第32号
●売却基準価額：343,700,000円
●買受申出保証額：68,740,000円
●交通：東京メトロ銀座・南北線「溜池山王」駅徒歩約2分
●建物種別：一棟物
※住居表示：東京都港区赤坂2-12-8

 

この競売物件は、土地が171.3平米（約51.8坪）付いた鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付６階建店舗ビル（一棟物）です。築年月は1993（平成5）年10月となっています。東京メトロ千代田線「赤坂」駅にも比較的近いこともあり、数多くの方が各種接待等店舗として利用していたのではないでしょうか。今回は、残念なことに一棟全体を店舗として活用していた経営者兼不動産所有者側に対して、差押競売が執行されていまいました。

 

まずは、収益性からこの一棟物競売物件の価値をイメージしてみましょう。

 

延床面積は、登記簿上では955.17平米（約288.9坪）です。

分かりやすく、仮に月額15,000円／坪平均で建物を賃貸するとすれば、

 

月間収入＝15,000円　×　 288.9坪　＝　4,333,500円 ・・・ A　

 

年間収入＝A （4,333,500円）　×　12ヶ月　＝　52,002,000円　（但し、諸費用控除前）
 

となります。月額15,000円／坪平均が妥当かどうかは別として、店舗経営が容易ではない時代ですが、賃貸募集時の坪単価を間違わなければ、この場所であれば何らかのテナントは入ります。またこの物件のように、東京都心の好立地にある場合、単純に収益性から物件価値を想定するのではなく、「立地」を加味したプレミア価格が上乗せされます。建物もよくある昭和40、50年代ではなく、平成5年築です。

 

それなりに収益性が見込まれる好立地と建物の質（痛んではいるものの、修繕すれば再生可能）を加味して検討すれば、かなりの高額で入札してくる投資家がいてもおかしくはないかもしれません。

 

取り下げ交渉をして任意売却で購入しようにも、債務者側が中国（上海）に帰国している可能性も高いと思われますので、一般競争入札でスッキリと所有権を手に入れるのが賢いと思います。