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  • 2011.4.19

国土交通省発表「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について

国土交通省が昨日(4月18日)付けで報道発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を見聞きして、驚いている方も少なからずいらっしゃるかもしれません。

●「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

上記ガイドラインによりますと、

「一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられます。」

と記載されています。販売しやすいように、当初提示する修繕積立金の額を低めに設定する場合があるのでしょう。

したがって、

「修繕工事の実施時に、修繕積立金のみでは足りず、一時金の徴収や金融機関からの借り入れを行ったマンションの割合:約21%(平成20年度マンション総合調査(国土交通省))」

と記載されています通り、把握されているだけでも約5棟に一棟のマンションでは、修繕工事の段階で資金がショート(不足)する事態を招いているようです。

マンション(特に管理会社)側からしますとあまり公表したくない内容でしょうから、資金がショートしているマンションは実際にはもっと多いかもしれません。言い換えれば、マンションが建ち並んでいる場合、その中の4から5棟に一棟は近い将来修繕積立金不足に陥る危険性があるということです。

その原因は、当初提示した修繕積立金の額が低いだけではなく、

・(マンションが少なからず売れ残ったままなどの理由で)予定した修繕積立金が集まらなかった
・想定外の工事を余儀なくされ、臨時の出費をしてしまった

などが想定されます。

一棟物不動産投資の場合は、基本的にはオーナー自らの意思決定で事を決定できます。しかしながら、区分マンション投資の場合は、自ら所有している部屋(専有部)以外の要素により多額の出費を余儀なくされてしまうことがありえます。

例えば、区分マンション投資の場合、

「外壁などを大規模修繕をしなければなりませんが、お金が足りませんので、皆さん数百万円ずつ負担してください!」

などのような臨時出費を迫られる決議が、区分マンションを生涯の居住用として所有している方々中心に構成されるマンション管理組合で承諾されてしまうリスクを背負っています。自ら住んでいないマンションの詳細を把握するには限度があり、かつ他の管理組合員との人間関係も希薄あるいは無い場合もありますから、多勢に無勢ですよね。

ただでさえ収支がぎりぎりになりがちの区分マンション投資期間中に、このような事態が発生しない保証はないでしょう。