不動産投資戦略|不動産投資コラム

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  • 2012.2. 8

2012年は一棟物不動産競売と資産替え案件に注目!

早くも2012年も2月に入りました。今年は東日本大震災の影響も残る中、欧州方面での経済破綻の影響も心配する必要がある一年になるでしょう。直接的には、かつてのリーマンショック後のように、金融機関の破綻や不動産融資の引き締めが想定されます。間接的には、一棟物不動産の入居者の経済状況が悪化し、退去する率が高まることになるでしょう。
 
「中小企業金融円滑化法」、いわゆる「返済猶予法」により金融機関側から救済され、これまで差し押さえ不動産競売にならずに済んでいた一棟物不動産所有者にとっては、入居者の退室率増加や金融機関側からの返済に関する厳しい姿勢等により、所有不動産を手放さざるをえなくなるかもしれませんので注意が必要です。
 
逆に言えば、これから思いがけない一棟物不動産が、不動産競売&投資マーケットに流れ込んでくる可能性が高まるともいえます。よほどの猶予すべき理由(大震災&原発の影響等)がなければ、早ければ今年中には金融機関より返済猶予してもらえない一棟物不動産所有者も多数出てきます。
 
また、興味のある一棟物不動産に巡り会えず、いっそのこと土地から購入して建物を新築しようかとお考えの方もいらっしゃると思われます。その場合、土地を安く購入しなければ、利回り的に目的を実現できません。現在、東日本大震災の影響で、職人さんが東北地方の復興に携わっていることから、首都圏では建築コストが高騰しているからです。
 
最近、某駅近案件で土地購入+高層賃貸マンション新築の打ち合わせをゼネコンとしていますが、その建築コストの高さに驚いています。ゼネコン担当者自身も、建築コストの高騰化により受注ができず困っているほどです。
 
このような状況で、比較的安く良質な不動産投資案件に巡り会うとすれば、既に建物が建築されている不動産競売に目を向けることになります。その一歩手前の「実質的なデフォルト案件」(金融機関に返済ができず金利払い等で救済されている案件)も含めて、金融機関主導により水面下で取引される情報を入手できれば、思いがけない一棟物不動産投資が実現できると思います。さらには、新たに投資できた方が、これまで保有していた不動産を資産替えということで売却する可能性も出てきます。こんな時期でも積極的に投資を行う投資家、あるいはその投資家と付き合いのある不動産エージェントと懇意にしていると、思いがけないレアな資産替え情報に出会うこともあります。