不動産投資ガイド|一棟物を狙う不動産投資ガイド

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  • 2011.4. 1

第一回|不動産投資始めるなら区分マンションから。本当にそうでしょうか?

「不動産投資を始めるなら、まずは区分マンションから...」ということを少なからず見聞きしますが、本当にそうでしょうか?


■マンション投資は気軽に始めると大変なことに

区分マンション投資をしてしまったために大変な状況に陥ってしまった方々より、毎日のように相談をいただきます。ローンの支払い期限もあって、本当に悲痛な叫びです。さっぱり家賃が入ってこず、テナント(入居者)が滞納していると思っていたら、管理会社が入居者から受領した家賃を使い込んで倒産してしまった・・・という話もあります。

「まさか、あの入居者に限って。うそでしょ・・・」

という、「まさか」が起きる時代です。

もちろん、区分マンション投資で成功している方もいらっしゃるとは思いますが、私たちは不動産投資の第一歩を区分マンションから踏み出した為に、その後長年にわたり苦しんでいるお客様をたくさん見てきています。ですから、私たちの中では、区分マンションへの投資自体が正直言って論外です。

区分マンションを購入する場合、中長期的にインカムゲインを狙う投資ではなく、短期的にキャピタルゲイン(転売益)を目的とするのであれば否定しません。ただし、これは現実的には一般の方が実現させるのは困難です。また、数十部屋があって一棟物に見えるマンションでも、実は各部屋が区分マンションになっている物件があります。それを全部まとめ買いするという区分マンション投資方法もありますが、やはり一般の方がこのような投資を実現させるのは困難です。


■冷静にリスクを考える

では、とりあえず一戸から始めて、二戸、三戸と増やしてリスクを分散させていけば良い。という考え方もあります。しかしよく考えてみてください。物件探しから、購入手続き、そして賃借人探し。一部屋買うのも本当に労力がいります。それを考えると、そんなに優良物件をポンポンと増やせると思いますか?

したがって、「区分マンション投資」といえば、当分の間は一部屋の賃料収入からローンや経費の支払いを差し引いて、数万円のお金を毎月得るというとてもシンプルなものになります。

区分マンション投資を勧める人が使うキーワード「不労所得」について否定するわけではありませんが、私たちは、不動産投資専門のコンサルティング会社として、

・毎月数万円を得ることが永続的ではないこと
・ローンの支払いができなくなる危険性が大きいこと
・投資後の生活、場合によっては家庭を崩壊させかねないリスクを持っていること

について、しっかりと認識せずに安易に区分マンション投資に走り、悲しいことに失敗している人が少なくないことを残念に思っています。

社会的責務として、以下の通り区分マンション投資の問題点を述べます。あたりまえのことを書きますが、あたりまえになっていない方も少なくないので、あえて書きます。

区分マンション投資は、数十部屋以上ある一棟物投資と異なり、一人(一組)の入居者がいなくなれば収入がありません(一棟モノでも、大手企業等への一括貸し方式であれば、その入居者が退出すれば収入がありません)。ですから、ローンで区分マンションへ投資する場合、空室中は収入がない状態で100%ローン返済に追われることになるため、大きなリスクを抱えていると言えます。

また、空室ではない場合でも、賃料の値下げ交渉や建物の老朽化等により、入居者からの収入以上に支出(ローン返済+修繕+管理費+修繕積立金等)があるという赤字経営状態に陥りやすいのも、区分マンション投資です。税金のことも考えると、本当に手元に残るお金は僅かになってきます。

投資先の区分マンションを商品と考えた場合、競合商品は、同等の広さ・賃料のマンションとなります。ここで商品への入居者の立場に立って考えて見ましょう。

入居者は以下の3点について基本的に留意すると思われます。

・賃料
・利用したい駅からの距離
・マンションのグレード

駅の近くには奇麗な新築の賃貸マンションや区分マンションが、どんどん建設されています。入居者は駅近&新築マンションへ入居したいものです。そうしますと、その物件より競争力の劣る物件の賃料相場は下落してくるものです。また、賃料を下げずに強気の募集をしている場合、結果的に長期間に空室が続きます。

そして悪いことに、区分マンション投資がうまくいかなくなったので売却をしてやり直そうとしても、不動産市場での売却可能価格がローンの残債務を大きく下回ってしまうことも少なくありません。

「売るに売れない、貸しても赤字」

という不動産投資になりやすいのも、区分マンション投資かもしれません。


数万円のお金を毎月得続けることが、いかに大切であるかについては、私たちも実感しています。ですが、毎月数万円のお金を得たいのであれば、なにも区分マンションへ投資しなくても、もっとリスクの小さい違う手段があるようにも思います。投資した区分マンションを気にしてストレスいっぱいになるのであれば、本業に集中して自身の才能を十分に発揮するほうが良いのではないでしょうか。

将来のことも考えて不労所得を得たいという気持ちはみなさんあると思いますが、本業で稼いだお金を有効利用する不動産投資と違い、余裕がない状態で不動産投資を成功させようとお考えの方は本業以上の労力が必要になることは間違いありません。