不動産投資ガイド|一棟物を狙う不動産投資ガイド

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  • 2011.6.20

第七回|一棟物投資の道は、物件探しより不動産業者(エージェント)探しから

一棟物不動産投資において、さまざまなリスクに立ち向かってでも手に入れたい、魅力的な一棟物不動産と出会うには何から始めたらいいでしょうか。


一棟物不動産投資には次のようなメリットがあることは、不動産投資を学んでいる方であればご存知だと思われます。

・安定した収入を短いスパンで定期的に受け取ることができる。
・本業の他に、不動産事業という副収入を得ることができる。
・所得税や相続税に関して、節税効果を期待できる。
・投資した不動産を将来売却して、キャピタルゲインを得ることができる。
・経営者の場合、一棟物不動産を担保に、本業用の資金を調達できる可能性が高くなる。
・一棟物不動産を保有していると、金融機関からの信用力がアップする場合がある。

では、これを実現できる魅力的な一棟物不動産と出会うにはどうしたらよいでしょうか?


不動産投資でどのくらいの賃料を得たいのか決定

第一に、不動産投資でどのくらいの賃料を得たいのかを自ら決める必要があると思います。それによって、どのような規模の一棟物をどのように探すべきか決まってきます。

例えば、

・年間1億円を越えるような賃料収入を得たい
 →10億円前後の一棟物を探す方法を検討

・年間1千万円くらいの賃料収入を得たい
 →1億円前後の一棟物を探す方法を検討

というように、目的が明確になれば、それを実現する手段を検討すればよいのです。これは、何も不動産投資に限ったことではないでしょう。

「いつになっても魅力のある一棟物が買えないなあ」

と嘆いている方ほど、目的が明確になっていないかもしれません。


インターネットで何を探すか

第二に、目的とした一棟物の規模にあわせて、その物件と出会う方法を決定します。

ご自身で探す時間がある方は、インターネット上に公開されている物件を毎日のように探しているかもしれません。インターネットは、日々さまざまな情報が流通していますので、不動産投資においても貴重なツールであることは間違いありません。しかし、インターネットを活用しても、大抵の場合は目的とする一棟物不動産と出会うことは困難です。

その理由は明確です。不動産投資を専門に扱っている会社の場合、少なからずお客様から一棟物不動産コンサルティングを依頼されていますので、インターネット上に情報を掲載する前に自分のお客様へ物件を紹介してしまうからです。インターネットに掲載される一棟物不動産は、一般的に投資に値しないような低い利回り&高額の物件か、違反建築等金融機関からの融資を受けるのが困難な物件であること(全ての物件とはいいませんが)が多く、投資リスクが小さくないと私たちは認識しています。

ではインターネットは利用価値がないかというと、決してそうではありません。目的とする一棟物不動産と出会うためにインターネットを活用するのであれば、物件を探すためではなく、物件を紹介してくれる不動産業者(エージェント)を探すために使うのがよいと思います。

ほとんどの人は時間が限られています。仲介手数料を渋って無駄な時間をかけたり、チャンスを逃すよりも、ご自身の手足になってくれる信頼出来る不動産業者(エージェント)に仕事をしてもらう道を選択した方が賢いと思います。


■目的とした一棟物の規模にあわせた不動産業者探し

「不動産投資」となると、かなり怪しいサイトから堅そうなサイトまで様々ありますが、最近は不動産業者の個性を色濃く表現しているサイトが多くなっています。大抵の場合、不動産業者のホームページやブログを見れば、自分に合うか合わないの判断は出来ると思います。億単位の大金を投資をすることになるわけですから、事前にその不動産業者が

・どの価格帯の一棟物不動産を中心に扱っているか、得意としているか
・扱う一棟物不動産に専門性(例:破産物件や差押物件など)を持っているか
・ご自身とフィーリングが合いそうか

については、しっかりと確認すべきでしょう。

一概に不動産業者といっても、それぞれ得意分野があります。地主さんと密着している不動産業者であれば、表には出てこない一棟物を紹介してくれる可能性があります。目的の一棟物が5千万円から1億円くらいの規模であれば、多くの不動産業者が扱っているので、インターネット上でその業者の情報を日々チェックしていれば、ご自身が相談すべき業者かどうかおのずと分かってきます。

不動産業者をある程度選定できたら、不動産業者とコンタクトを取り、何度か面談を行います。そして信頼できると確信できたら、決算書三期分の写しをなど預け、真剣さを伝えてください。高額な一棟物不動産をいくら欲しいといっても、本当に買える資産状況かわからない相手に、不動産業者は貴重な情報を提供しません。魅力的な一棟物不動産と出会うためには、目的を実現してくれる不動産エージェントとの出会いに加え、お互いの信頼関係が、重要な鍵の一つとなってきます。


■それでも情報入手が難しい価格帯

投資する価格帯が5千万円から3億円前後の場合、一次情報を得るのは非常に困難です。なぜなら、その価格帯の一棟物は、不動産業者自身が購入することを常に狙っているので、質の良い一棟物の情報は業者止まりになってしまうことが多いからです。

今は、ある程度手頃な一棟物不動産を購入したい方が世の中にたくさんいます。その多くは、一般の投資家さんで、転売を目的とした不動産業者ではないでしょう。しかし、情報が集まるのは、その投資家さんへ転売して利益を得たい不動産業者です。そして、転売しやすく、利幅をそれなりに稼ぐことができるのが、概ね5千万円から3億円の物件です。

このことから、やみくもに不動産業者とコンタクトをとるのではなく、信頼出来る不動産業者が見つかったら、その業者、担当者と信頼関係を築くことが重要になってきます。不動産業者も商売なので利益優先になるのは当然です。しかし、きちんと今後の経営も考えている業者であれば、一度限りのお客さんではなく、長く付き合えるお客さんを優先して取引をしたいとも思っているのです。