不動産投資ガイド|一棟物を狙う不動産投資ガイド

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  • 2011.4. 5

第二回|一棟物不動産投資のリスク その1「心構え編」

一棟物不動産へ投資する場合に、意外と見落としがちであり、それが原因で自宅も含めて全ての財産を失ってしまうことにつながるリスクが存在します。


投資する金額は高額になり、期間は長期にわたる

一棟物不動産へ投資する場合、一般的には投資するべき金額が高額になるものです。相続等で手にしているキャッシュの範囲内で投資する場合はともかく、一般的には金融機関等から多額の借金をします。ですから、長期間にわたり高額な返済をする必要があります。

投資期間内は、投資する不動産への入居者を、近隣に存在する競合不動産と奪いあうことになります。この競争を勝ち抜くためには、入居者候補からみて魅力的な立地・賃料・設備・外観等、不動産の質を高め、維持し続ける必要があります。

そのためには、定期的な不動産修繕・賃料の見直し・空室損を埋める積極的な営業活動・入居者の退出予防等に努めなければなりませんので、毎月の賃料収入からそれにかかる費用を蓄えておかなければなりません。
 
ここで、不動産投資をしている方が意外と見落としがちであり、かつ致命的な問題(最悪は、差し押さえ競売になり、自宅含めて財産を全て失う)に発展する要素について、これから何回かにわけて記載します。


「わかっていたはずが・・・」税金の支払いに当てるべきお金を使ってしまう

一棟物へ投資すると、早ければその月末に多額の賃料収入が入ってきます。その後、金融機関への返済と定期的な支出を差し引いても、かなりのお金が手元に残ります。

今まで持ち慣れない多額のお金を手にすると、人間は変わってしまうものです。今まで買えなかったものを買ったり、行きたくても行けなかった場所へ旅行するようになります。それ自体は決して悪いことではないのですが、金融機関への返済のリズムが狂ってしまうような出費や、他に経営する会社の運転資金に賃料収入を当ててしまったがために、税金の支払い原資がなくなってしまうというケースは非常に多いです。これが当社が思うところの「不動産投資による資産運用=経営」という感覚です。キャッシュフローが良いからこそ経営感覚が必要になります。

さらに、「まさか・・・」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、一棟物を手に入れると周囲から「お金を狙われる存在」になるということです。お金を持つと人が集まってきます。付き合う人も変わってきます。高級クラブに誘われ、おごらされ、挙句の果てに男女関係等の問題で家庭が崩壊。結果的に、税金の支払いができなくなる。。。自ら墓穴を掘らないようにすることは、諸々の投資技術論の前に、一棟物不動産投資のリスクを回避するための最も大切なことのように思います。

昔から、「実るほど頭を垂れる稲穂かな」といわれているように、月末に振り込んでくださるお客様(入居者)や、管理会社に対して感謝しつつ謙虚に暮らした方が、結果的に自らの利益を増やす源になるでしょう。