不動産投資ガイド|一棟物を狙う不動産投資ガイド

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  • 2011.7.13

第八回|一棟物投資先として不動産競売物件を検討する

購入前に内部を確認できない不動産競売物件に億単位の投資をするリスクはありますが、一般市場に魅力的な物件が出てこない現状では競売で収益物件を取得するという方法も必要ではないでしょうか。
 
これまで私たちが任意売却で一棟物を購入した具体例は次の通りです。
 
●税金滞納分も含めた差押3物件(共同担保物件)のうちの商業地一棟物ビルを購入
●建築後ほどなく差押になり、さまざまな権利関係が絡みつつ競売→取り下げ となった複雑な事件を最後まであきらめずにひも解き一棟物ビルを購入
●競売にかかった債務者と知り合いの業者の力を借りて、一棟物共同住宅を購入
 
 
一般競争入札で一棟物を落札した具体例は次の通りです。
 
●1&2Fが店舗・事務所、3Fから6Fが共同住宅の一棟物共同住宅・店舗ビルを落札
●諸事情あり6ヶ月以内に移転しなければならなかった病院の移転先一棟物ビルを落札
 
いずれも、一般不動産相場よりは割安で購入できました。しかもただ安いだけでなく、その後もさまざまな収益をもたらす貴重な道具になりました。
 
最近では、東京地裁本庁管轄で以下のような一棟物が不動産競売物件として投資対象になりました。
 
 
また、千葉地裁松戸支部管轄では、以下の競売物件が売却基準価格以下で落札されています。
 
 
(この物件に入札したのは1名で、松戸支部の競売物件を最も落札している法人さんのうちの一社でした。もちろん私たちもよく存じ上げている法人さんです。)
 
このように競売市場では常に一棟物不動産は任意売却(あるいは落札)されていて、年々物件の質も上がってきています。
 
 
リスクはあっても競売を選択する意味
 
不動産競売物件については、市場価格より激安で購入できるような情報もネット上で流れているかもしれません。そういった物件がないわけではありませんが、人気物件となると、諸々の諸経費含めて一般市場より1、2割安いといった価格に落ちつくことが多いです。しかし、一棟物に関して言えば、数十億の投資になることもありますので、億単位で一般市場より割安ということもあります。
 
また、不動産競売物件を購入するまでには、思った以上に購入するまで時間がかかる場合もあります。さらに、物件によってはさまざまな問題をクリアしていかなければなりません。敢えて問題の多い物件にチャレンジすることはありませんが、価格面や競争率を考えると、交渉力さえあれば問題の多い物件の方がお得ということになります。
 
詳しくは、「不動産競売で考える不動産投資」コーナーで連載を始めました。
今後、より詳しく「不動産投資」と「競売物件」を掘り下げていくのでどうぞご期待ください。
 
 
水面下で処理しきれない物件が競売市場に登場する傾向に
 
「リーマンショック」前の不動産ファンドバブル時期に大手ファンドへの転売用にビルや共同住宅を多額の借金をして建築したなどの理由で、債務額が大きすぎて任意売却ではまとまらない案件も増えてきていて、昔に比べると不動産そのものは良質なことが多いです。
 
今後は、「中小企業金融円滑化法(返済猶予法)」の期限が切れ、競売予備軍となっている一棟物が続々と不動産競売市場に登場してくるでしょう。その全てが任意売却できるわけもなく、一棟物を購入したい方にとっては一般競争入札においても魅力的な状況になります。
 
競売になった不動産そのものに罪があるわけではありません。多額のお金をかけて建設したのですから、新しい所有者により不動産が再生されていくことは、社会にとっても有意義なことだと思います。不良債権担保不動産へ投資することは、今後日本を復活させるための鍵となるビジネスの一つといってもよいのではないでしょうか。